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永春宝龙城市广场一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整听证报告

时间:2018-09-07 17:21:06   来源:规划站   字体显示:    阅读:2612 次

 

 

根据泉州市城乡规划局行政复议决定书(泉规行复〔2018〕1号)的要求,我局于2018年3月23日组织对永春宝龙城市广场一期S5#楼建筑设计方案二次调整公开举行听证会。通过此次听证,充分、直接地听取了相关职能部门代表、经办机构代表、行政许可申请人代表和相关利害关系人代表的意见和建议。

一、听证事由
   永春宝龙房地产开发有限公司于2014年9月28日向我局申请建筑设计方案调整,我局按照相关规定要求组织专家技术论证会并进行公示,于2015年4月14日作出《关于永春宝龙城市广场一期S5#、6#、8#楼建筑设计方案调整的复函》(永建规〔2015〕62号),原则同意对该项目S5#、6#、8#楼建筑设计方案调整。2017年7月7日,永春宝龙房地产开发有限公司再次向我局申请《永春宝城市广场一期S5#建筑设计方案二次调整》,永春县住房和城乡规划建设局按照相关规定要求组织专家技术论证会并进行公示,于2017年11月7日作出《关于永春宝龙城市广场一期S5楼建筑设计方案二次调整的复函》(永建规〔2017〕161号),原则同意对该项目的S5#楼建筑设计方案进行调整。

2018年1月17日,永春宝龙城市广场一期部分业主向泉州市城乡规划局申请行政复议,请求撤销永春县住房和城乡规划建设局作出的行政许可,泉州市城乡规划局于2018年3月5日作出行政复议决定书,要求永春县住房和城乡规划建设局主持召开听证会,并按听证结果依法实施行政许可。

二、听证会举行的时间、地点

时间:2018年3月23日下午15:00-19:00;

地点:永春县住房和城乡规划建设局六楼会议室。

三、听证会参加人员情况

1.主持人:颜刚毅(永春县住房和城乡规划建设局)

潘福成(永春县住房和城乡规划建设局)

2.听证员:徐智贤(永春县住房和城乡规划建设局)

陈晓峰(永春县住房和城乡规划建设局)

李晓溢(永春县住房和城乡规划建设局)

3.记录员:康晓燕(永春县住房和城乡规划建设局)

赵阿评(永春县住房和城乡规划建设局)

4.审查员:庄保龙(永春县住房和城乡规划建设局)

郑弘坤(永春县住房和城乡规划建设局)

5.利害关系人代表:黄燃乐、颜锦锋、潘应滨、林纪峰

委托代理人:蔡建新(委托人黄燃乐)、冯礼祐(委托人颜锦锋)、潘金德(委托人潘应滨)

6.行政许可申请人:永春宝龙房地产开发有限公司

委托代理人:黄惠斌、王炳春、王欣莉

7.相关部门代表:周桂燕(永春县国土资源局)

林锦光(石鼓镇人民政府)

8.听证旁听人:涂燕仁等约50人

四、听证会举行情况

(一)准备情况

根据《中华人民共和国行政许可法》,永春县住房和城乡规划建设局于2018年3月9日在永春县政府门户网站、永春县住建局一楼公示栏、永春宝龙城市广场售楼部、永春宝龙城市广场小区宣传栏发布了《听证公告》,并于2018年3月15日发布《听证补充公告》,公布了听证时间地点、听证事项、听证参加人名额及产生方式等相关内容。同时致电业主代表联系人潘金德告知听证事宜,向永春县国土资源局、石鼓镇人民政府发送《听证邀请函》,向永春宝龙房地产开发有限公司发送《听证通知书》。听证报名截止时间确定为2018年3月22日17:00,推举听证代表截止时间确定为2018年3月23日12:00。

本次听证会公告发布之后收到利害关系人听证申请27份,当场发放听证通知书;收到利害关系人共同推荐蔡建新、冯礼祐、潘金德、林纪峰、郑素兰等5名作为听证代表的材料(实际到场4名);收到永春宝龙房地产开发有限公司提交的由黄惠斌、王炳春、王欣莉作为听证代表材料。

(二)听证会的召开

2018年3月23日15:00时,听证会在永春县住房和城乡规划建设局六楼会议室举行。会议按照下列议程进行:

1.记录员在签到时已查明听证参加人的身份,符合参加听证会的条件;

2.主持人宣读听证会纪律;

3.主持人要求听证参加人表明各自身份;

4.主持人告知听证参加人有关听证的权利与义务;

5.主持人介绍主持人、听证员、记录员、审查员身份;

6.主持人向听证申请单位提出是否对听证主持人、听证员、听证记录员提出回避申请。听证申请单位明确不提出回避申请。

7.主持人宣布听证会正式开始;

8.行政许可申请人代表如实陈述、解释听证事项的内容、依据、理由和背景;

9.审查员提出审查理由、依据;

10.利害关系人代表、行政许可申请人就该项目提出意见,并进行申辩、质证、质询。

五、听证参加人主要意见及采纳情况

2018年8月20日,按照“三重一大”事项集体决策制度,我局召开局党组会议,听取听证小组关于听证意见采信建议的报告,研究决定听证意见的采信情况。

1.关于听证会主题

利害关系人意见:听证会主题有误,根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款规定,在“永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案第一次调整”中,行政机关未组织听证或者同类型的可以进行直接沟通的组织形式,未有证据表明有听取利害关系人意见。该项目行政许可涉及的利害关系人众多,未召开听证会不论是否合法,但未组织听证不合理。本次听证会的主题应该包含两次行政许可行为是否合法及合理。

行政许可申请人意见:本次听证不是必经的法定程序,利害关系人要求更改本次听证会主题没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款、《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法的规定》第五十三条和《关于福建省建设厅关于行政许可听证程序暂行办法听证程序暂行办法》第十七条的规定,听证是行政机关在作出具体行政行为前的程序,而永春县住建局已经依法对永春宝龙城市广场一期S5#建筑设计方案调整的申请作出批准的决定,因此本次听证会不是必经的法定程序,利害关系人要求更改本次听证会主题没有事实和法律依据。需要强调的是,行政许可申请人在取得原建筑设计方案第一次调整的批复后,除S5#公寓楼外的工程均按第一次调整后的建筑设计方案开工并建设完毕,而在报名参加本次听证的利害关系人中,大多数为原建筑设计方案第一次调整后、第二次调整前购房的业主,与原建筑设计方案第一次调整并无法律和事实上的利害关系。不存在利害关系人陈述的第一次行政许可调整涉及到众多利害关系人的情形。

采信情况:根据《行政许可法》第四十六条规定,法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证。依据上诉规定,行政机关对法律、法规、规章没有规定应当听证的行政许可事项,有权判断并决定是否需要进行听证,本案中,永春县住房和城乡规划建设局对申请建设工程设计方案调整的材料进行审查后,分别于2015年3月21日和2017年7月17日履行了公示程序并告知了听证权利,根据公告的情况未组织听证程序并不违反相关法律规定。

泉州市城乡规划局行政复议决定书要求永春县住房和城乡规划建设局对“永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案调整”举行听证会,永春县住房和城乡规划建设局公告所称的“二次调整”即包括第一次及第二次调整,实际听证过程中各方也就第一次及第二次调整发表意见,并非单独对第二次调整举行听证。

2.关于调阅听证材料

利害关系人意见:本次听证材料应提交一份给利害关系人委托人,我们将进一步核实材料的合法性、合理性。

行政许可申请人意见:参照《福建省建设厅关于行政许可听证程序暂行办法》第二十一条规定,利害关系人可以要求查阅行政许可申请书和申请材料,除此之外,无法律法规规定可以查阅、复制与听证会有关材料的范围和办法。就永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整而言,在作出行政许可决定前,行政机关已依法将项目调整方案进行公示,利害关系人可在政府门户网站进行查阅。

采信情况:相关材料已于听证会交给利害关系人代表。

3.关于公示公告情况

利害关系人意见:公示公告未让业主知情,仅通过报纸公告,公告是否张贴在售楼部、公示栏,业主没有看到,无法确认,公告未张贴在各幢楼不合理。经询问,业主表示未看到相关公告,公告张贴行为应进一步完善、规范、合理,应进一步举证有张贴行为。本次公告未论其合法性的前提下,未张贴在利害关系人的房子楼下,不合理,无法使业主知情,应该撤销。且第二次调整公告之后,业主提出异议,但未收到书面回复函。

行政许可申请人意见:永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整时,行政机关依法在项目周边的公共场所、政府网站、主要报刊上进行了公示,符合《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十三的规定。

采信情况:根据《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十三条“修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图,采取听证会形式听取意见的,城乡规划主管部门应当将原修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图及其修改方案、申请听证的期限,在规划地段、区域内的公共场所、当地政府网站、主要报刊或者其他渠道以公告形式告知利害关系人,公告时间不得少于七日”规定,永春县住房和城乡规划建设局依法履行告知义务,分别在泉州晚报、永春县政府门户网站、宝龙城市广场项目售楼部、所在社区公开栏、住建局一楼大厅公开栏等场所采取了公示的方式听取利害关系人意见并告知听证权利,且第二次公示期间收到部分业主代表的反馈意见,起到了公示作用,进行了有效告知,但至公告期结束无人申请召开听证,因此提出公示位置不明显、公示方式有缺陷的意见与事实不符。关于第二次公告期间业主代表的反馈意见,我局已于2017年11月3日作出《关于永春宝龙城市广场一期S5#楼建筑设计方案二次调整公示异议的复函》的书面答复。

4.关于日照影响

利害关系人意见:根据《城市居住区规划设计规范》GB50180的规定,普通住宅应当满足大寒日有效日照时间不低于2小时以上。日照评估是否达到标准无法确认。开发商提出的日照分析仅针对S5#楼的日照,而未提及周边其他小区业主楼层的日照问题。行政许可人提出的报告属于单方委托,是否合规、委托程序是否合规、公司是否有资质、现场勘验是应否公开进行等问题需进一步公开、举证。应重新委托有资质的鉴定机构对小区日照重新作出鉴定。

行政许可申请人意见:《城市居住区规划设计规范》中所涉及的住宅日照标准系设计单位在设计中应遵循的内容,建设单位向行政机关报审的设计方案亦应符合所有设计规范的技术要求和标准。经设计单位日照测算结果,按照永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整后的方案建设后,周边现状建筑的日照情况仍然符合《城市居住区规划设计规范》的相关要求。

采信情况:日照测算材料并非永春县住房和城乡规划建设局做出规划许可时的法定前置审批文件,永春县住房和城乡规划建设局对设计单位已经明确标明项目设计方案符合国家有关日照标准的情况进行形式审查符合规划许可的相关规定。

根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180)和《福建省城市规划管理技术规定》的要求,我县住宅建筑的日照时间要求为冬至日1小时,并非大寒日2小时。根据建设单位及设计单位提交的图纸及说明,拟建项目建成后对周边居住建筑的日照影响符合《城市居住区规划设计规范》(GB50180)和《福建省城市规划管理技术规定》的要求,满足国家有关日照标准;根据福建水立方建设集团股份有限公司编制的《永春宝龙城市广场B1地块建设项目日照分析报告》,其结论为“该工程设计符合日照要求的相关规定。”

按照听证会利害关系人和行政许可申请人要求,永春县住房和城乡规划建设局再次委托上海市房屋建筑设计院有限公司对项目日照情况进行复核,根据上海市房屋建筑设计院有限公司编制的《永春宝龙城市广场S5地块项目日照分析报告》,其结论为“项目对其遮挡范围内的建筑(包含宝龙城市广场9#楼、10#A、10#B等建筑)日照符合日照规范要求,其他楼栋不受拟建楼栋影响”,建设单位意见符合法律规定和事实,予以采信。

利害关系人对现有日照评估报告不认同但未提供确实充分的证据予以证明。且根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,受到相邻建筑物日照遮挡影响采光权的当事人在有确凿证据的情况下,可以向侵权方主张权利救济。

5.关于变更材料的合法性

利害关系人意见:变更方案评审专家审查意见未盖公章,需进一步核实其合法性。开发商有伪造业主签名提交行政机关的嫌疑。开发商所提交的手续是否合法,需进一步查实。

行政许可申请人意见:专家是以个人身份参加建筑设计方案调整的论证咨询工作,其行为独立于所在单位。在专家论证过程结束后,只需形成带有专家个人签名的书面论证意见。行政许可申请人根本不存在业主提及的“伪造业主签名”的问题,在提交的行政许可申请材料当中,也没有要求必须提交所谓的“业主签名材料”,行政许可申请人连伪造的动机都没有。

采信情况:专家审查意见为个人行为,不需要所在单位盖章;行政审批中并不需要业主签字,没有业主签名的相关材料,建设单位意见符合法律规定和事实,予以采信。

6.关于商品房买卖合同纠纷

利害关系人意见:原购房时给的平面图为四层商住楼,购房后变更为高层住宅,将对业主的切身利益进行极大的损害。从合同法上来说,开发商售房时已承诺业主只建四层,现改变建高层,不仅违反合同,也违反诚实信用原则。开发商调整后,涉嫌违反合同约定。

行政许可申请人意见:行政许可申请人是否存在违反《商品房买卖合同》的违约行为以及违约程度等,均属于民事法律关系,业主可通过民事诉讼的方式另行解决。

采信情况:上述事项属于民事法律关系,与本次行政许可行为无关。

7.关于业主出行影响和土地分摊面积

利害关系人意见:方案调整后9#楼大门被挡,对小区业主的出行造成影响,开发商提出调整后会使小区业主生活更方便与事实不符;且开发商申请变更规划,改变了小区的容积率,将使业主地面分摊面积变小,损害了业主的利益。

行政许可申请人意见:按照永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整后的方案建设后,永春宝龙一期小区西北角通往S5#楼的门依然可以通行。永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整严格按照土地出让合同规定的容积率进行调整,并没有违反任何规划要求,其变更后的规划指标均符合相关的规定。土地分摊指单幢商品房的业主对商品房垂直占地的土地面积进行分摊,S5#楼的土地分摊与其他幢的业主并没有牵连,并不会存在业主所谓的地面分摊面积变小。

采信情况:两次方案调整未涉及小区交通布局。地面分摊面积变化与本次行政许可行为无关,相关问题将向有关部门反映。

8.关于沟通协调方面

利害关系人意见:行政许可申请人向行政机关提交承诺函,承诺处理好与业主的关系,但事实未做协商解决,有欺瞒之嫌。开发商并未进行拜访,且未与业主达成共识。

行政许可申请人意见:行政许可申请人确实有通过各种渠道多次与业主进行沟通协商,但个别带头业主无理取闹,提出众多不合理要求,还煽动其他业主不要与行政许可申请人进行沟通,对其提及的要求行政许可申请人根本无法满足。

采信情况:承诺函不是规划许可的法定前置审批文件,已告知建设单位妥善处理。

9.关于通风、视线影响

利害关系人意见:方案调整将使小区业主通风受影响,特别是7#楼的通风被阻挡;且会使小区业主观光权被损害,涉及魁星岩。

行政许可申请人意见:建设单位向行政机关报审的建筑设计方案是严格依据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-03)及《泉州城市规划技术标准与准则》执行的,各项经济技术指标符合用地规划控制条件要求。

采信情况:关于通风及景观视野等问题,无相关法律法规及技术规范的规定。

10.关于纠纷解决方式

利害关系人意见:业主与开发商之间存在纠纷时,建议采用合法合理的途径进行解决。经了解,开发商有存在利用社会人员进行违法活动之嫌、锁住小区大门,请开发商今后用合理合法途径解决。

行政许可申请人意见:作为全国性知名地产品牌,行政许可申请人绝不会用非法手段侵害业主的合法权益。行政许可申请人亦呼吁广大业主通过合法途径处理和解决纠纷,如发现采取封门堵路、悬挂横幅等非法手段处理和解决问题的当事人,将依照法律法规相关规定进行处理。

采信情况:该问题与本次行政许可行为无关,相关诉求将向有关单位反映,建议双方依法依规协商解决。

六、项目利害关系人颜锦锋委托其代理人冯礼祐于2018年3月27日寄送《关于“永春宝龙城市广场一期S5#楼建筑设计方案二次调整听证会”代理词》提出4点意见,行政许可申请人对该意见予以申辩。

1.关于容积率变更

利害关系人意见:根据福建省建设厅、福建省国土资源厅《关于加强房地产开发项目容积率管理意见》的通知第三条规定:房地产开发项目用地出让后,除以下两种情形外,一律不得变更容积率……,永春县住建局应当做出撤销行政许可。

行政许可申请人意见:根据《住房和城乡建设部关于印发<建设用地容积率管理办法>的通知》(建规〔2012〕22号)、《福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》(闽政办〔2007〕190号),利害关系人片面地引用闽政办〔2007〕190号文第三条第一款的规定,并对该文件规定产生了错误理解,引用的“容积率”应为“土地出让合同确定的容积率等规划设计条件”,永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案严格按照土地出让合同规定的容积率进行调整,没有突破相关规划要求,不存在违反上述文件的行为。

采信情况:根据《建设用地容积率管理办法》和《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》的规定,利害关系人所述“容积率”是指规划条件和国有土地出让合同中确定的容积率,建设单位意见符合事实,予以采信。

2.关于听证会必要性

利害关系人意见:永春住建局在两次建筑设计方案调整时做出行政许可,未依职权组织听证会,程序严重违法。根据《行政许可法》第六十九条规定中“有下列情形之一的……可以撤销行政许可……(三)违反法定程序作出准予行政许可决定的”。永春住建局应依法撤销该项目作出的行政许可。

行政许可申请人意见:根据《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十条规定:“经依法审定的建设工程设计方案的总平面图确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见”;第五十三条的规定:“修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图,采取听证会形式听取意见的,城乡规划主管部门应当告知利害关系人。利害关系人申请听证的,城乡规划主管部门应当举行听证。”根据文件精神,组织听证会不是城乡规划主管部门听取意见的唯一方式,永春县住建局作出的具体行政行为合法。

采信情况:关于听证事项上述相关内容已答复。

3.关于日照情况

利害关系人意见:永春宝龙城市广场一期S5#楼建筑设计方案二次调整申请材料存在严重缺陷,不能作为变更行政许可的主要依据。具体问题有:《建设项目日照分析报告》存在多处计算错误、评估委托事项错误、未确认是否为老年或残疾人卧室也未采取该情况日照标准、存在证书过期问题、未根据《永春宝龙城市广场第一期S5建筑设计方案调整论证会专家组意见》的要求提供相关分析等。

行政许可申请人意见:建设单位向行政机关报审的设计方案符合所有设计规范的技术要求和标准。

经设计单位日照测算结果,按照永春宝龙一期S5#楼项目建筑设计方案二次调整后的方案建设后,周边现状建筑的日照情况仍然符合《城市居住区规划设计规范》的相关要求。

需要强调的是,《城市居住区规划设计规范》中所涉及的住宅日照标准系设计单位在设计中应遵循的内容,设计单位要对其提供的设计方案以及相关报告承担法律责任;同时,利害关系人在本次听证会上对报告内容的质疑,其仅仅是个人的看法,并非是专家的建设性意见,也未提供任何证据证明报告的内容存在错误。因此,听证参加人理应给予充分信任和尊重。

采信情况:关于日照事项上述相关内容以答复。

4.其他事项

利害关系人意见:永春住建局应当充分考虑相关利害关系人的正当权益,作出行政许可前的公示行为不够合理,未充分保证所有业主知情权;应考虑宝龙房地产公司存在欺瞒、作出虚假承诺的情节;应考虑受眺望、视线影响而导致房屋价值受损贬低的情况;应考虑两次变更前后小区人均占地面积变小,公共设施消耗增大的情况。

行政许可申请人意见:上述内容已申辩,希望行政许可人依法保护双方利益,继续实施行政许可权利。

采信情况:上述相关内容已答复;关于房屋贬值等问题,无相关法律法规及技术规范的规定。

七、行政许可决定

综合考虑利害关系人和行政许可申请人意见,我局认为对永春宝龙城市广场一期S5#楼项目建筑设计方案调整行政许可事实清楚,适用依据正确,程序合法,决定维持我局依法作出的行政许可。

 

 

永春县住房和城乡规划建设局

2018年9月7日

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